12月30日晚间，财政部网站发布了《关于个人销售住房增值税政策的公告》（以下简称《公告》），明确自2026年1月1日起，不足2年的住房对外销售，房东需缴纳的增值税从5%降至3%。这一关键税率的下调，对降低房屋交易成本和楼市去库存都是利好消息。
500万元房子节省超9万元
《公告》明确，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
财政部网站截图
此前，个人销售住房增值税征收率按5%计算，如今调整为按3%计算，2个百分点的增值税征收税率下调，对房屋买卖双方而言，就是实打实降低了房产交易的纳税成本。
由于目前市面住房售价一般是含税价，所以在计算增值税时，房东可先扣除税款再进行计算牛掌柜，按照上海市税务局给出的公式，应缴增值税税款＝全部价款和价外费用÷（1＋增值税征收率）×增值税征收率。
以实际案例说明，假设房屋出售价格为500万元，但持有未满2年。按照此前政策，按照5%的征收率计算，增值税税额达到23.8万元。而新政策实施后，按3%的征收率计算，税费成本变为14.56万元，明显降低，可以节省9.25万元。
至于“住房满2年后出售”的情况，政策并没有变化，可继续享受免征增值税的优惠政策。
《公告》自2026年1月1日起施行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合《公告》规定的可按《公告》执行。
2025年10月13日，位于闵行南部滨江片区的华润映江润府售楼处，顾客前来看房。
利好明年上海楼市
这一新政对明年的上海楼市来说，无疑是一个好消息。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次税费政策进一步下调，相当于再次降低住房交易成本，有望对房地产市场产生积极影响，促进预期向好。“一方面，卖家出售成本下降，更有意愿卖房，促进改善型置换，带动一二手住房联动。另一方面，过去在上海，楼市是卖方市场，高额税费通常会转嫁到购房者身上。随着楼市变为买方市场，且此次税费下调，将间接带动购房者成本下降，刺激住房消费。”
从2024年开始，上海楼市的税费政策已多次调整，涉及契税、房产税等多个税种。
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，涵盖购房者承担的契税新政，上海也相应进行调整。
2024年11月18日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，同时取消标准后相关个人住房交易税收事项。
2025年9月19日，上海市财政局官网公布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，针对非沪籍居民家庭，新增了一项房产税优惠政策。这是上海自2011年开始试点征收个人住房房产税后，首次对房产税试点政策进行实质性优化调整。
在多项房地产市场新政和税费政策影响下，上海今年以来的住房交易持续活跃，领跑全国。今年9月，上海外环外的新房楼盘日均成交比8月多了40%。二手房的表现不俗，单月卖出1.8万套，交易量占到全市的57%。11月，二手房网签成交合计22943套，创下5个月以来新高。
根据国家统计局12月公布信息牛掌柜，上海成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。11月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%、同比上涨5.1%，北京、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.5%和0.9%，同比分别下降2.1%、4.3%和3.7%。
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